不動産投資信託とは

不動産投資信託をご存知でしょうか?始めて聞くという方もいると思います。株式と同じように証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買されているということです。少し複雑な仕組なのでわかりやすく解説したいと思います。

不動産投資信託とは、投資家から集めた資金等で不動産を所有し、管理・運営を行ない、そこから生じる賃料や売却益が投資家に配当される新しい投資信託の仕組みを不動産投資信託と言います。

これまでの投資信託では、投資対象は株式や債券など「主に有価証券」と決められていましたが日本では2000年11月に施行された改正投資信託法により不動産等を運用対象とする投資信託が認められるようになって不動産投資信託ができたのです。

不動産投資信託のメリットとしてあげられるのは不動産の賃貸料は定期的な収入であり、短期間に大幅に変動しないので投資家に支払われる分配金が比較的安定していることです、値動きが相対的に小さいことも挙げられています。

また、賃貸料などは物価とともに値上がりする傾向にあることからインフレに強いとも言われています。

不動産投資信託の問題点としては、第一に、金利上昇に弱い点が挙げられます。

これは投資法人が不動産を購入するために借り入れを行うため金利上昇に不動産投資信託は弱いのです。

現在のような低金利においては借り入れを行っても金利コストは低く抑えられますが、金利が上昇すると金利負担は大きくなります。

また、安定的な賃貸料収入が期待されると言っても、優良テナントがビルから退去したり、不景気によりテナントが入らない、賃貸料を引き下げなければならない、という事態もあり得ます。

また、新しい商品であり、情報開示などの点でもまだ十分とはいえないということも不動産投資信託は問題があると思います。


■日本におけるREIT

日本におけるREITは2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達している。時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にある。

投資物件については、当初はオフィスビルが主体であったが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57%にまで低下し、商業・店舗が20%、住宅が18%、その他5%となっている。米REITの投資物件はさらに多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられている。

現在課題点として挙げられるのが運営・設立母体が自社でも不動産事業を手掛けているケースが非常に多いため、物件取得価格の妥当性や優良物件の母体企業による囲い込み等の利益相反が生じる恐れがあり、一部では既に行政処分が為されたケースもある。 実際に主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。

(ウィキペディアより引用)

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